Sewa melonjak karena investor berkantong besar membeli taman rumah mobil

Oleh MICHAEL CASEY dan CAROLYN THOMPSON

LOCKPORT, NY (AP) — Sepanjang ingatan siapa pun, kenaikan sewa jarang terjadi di Ridgeview Homes, taman rumah mobil milik keluarga di bagian utara New York.

Itu berubah pada tahun 2018 ketika pemilik perusahaan mengambil alih taman berusia 65 tahun yang terletak di tengah lahan pertanian dan di ujung jalan dari toko makanan cepat saji dan toko kelontong sekitar 30 mil timur laut Buffalo.

Penduduk, sekitar setengahnya adalah manula atau orang cacat dengan pendapatan tetap, menerima dua kenaikan pertama. Mereka berharap pemilik terbaru, Cook Properties, akan menangani air minum berwarna bourbon, limbah yang menggelegak ke bak mandi mereka, dan jalan yang penuh lubang.

Ketika itu tidak terjadi dan sewa baru dengan kenaikan 6% diberlakukan tahun ini, mereka membentuk asosiasi. Sekitar setengah dari penduduk melancarkan pemogokan sewa pada bulan Mei, mendorong Cook Properties untuk mengirimkan sekitar 30 pemberitahuan penggusuran.

“Yang mereka pedulikan hanyalah menaikkan uang sewa karena mereka hanya peduli dengan uangnya,” kata Jeremy Ward, 49, yang mendapat lebih dari $1.000 sebulan dalam pembayaran cacat setelah kakinya mengalami kerusakan saraf dalam kecelakaan mobil.

Dia baru-baru ini didenda $10 karena menggunakan peniup daun. “Saya cacat,” katanya. “Kalian tidak melakukan pekerjaanmu dan aku mendapat pelanggaran?”

Nasib penduduk di Ridgeview terjadi secara nasional sebagai investor institusional, yang dipimpin oleh perusahaan ekuitas swasta dan perwalian investasi real estat dan kadang-kadang didanai oleh dana pensiun, masuk untuk membeli taman rumah mobil. Kritikus berpendapat raksasa hipotek Fannie Mae dan Freddie Mac memicu masalah dengan mendukung semakin banyak pinjaman investor.

Pembelian tersebut membuat penghuni terikat, karena sebagian besar rumah mobil — terlepas dari namanya — tidak dapat dipindahkan dengan mudah atau murah. Pemilik dipaksa untuk menerima kenaikan sewa yang tidak terjangkau, menghabiskan ribuan dolar untuk memindahkan rumah mereka, atau meninggalkannya dan kehilangan puluhan ribu dolar yang mereka investasikan.

“Industri-industri ini, termasuk industri manufaktur mobile home park, terus menggembar-gemborkan taman ini, mobile home ini, sebagai perumahan yang terjangkau. Tapi itu tidak terjangkau,” kata Benjamin Bellus, asisten jaksa agung di Iowa, yang mengatakan keluhan telah meningkat “100 kali lipat” sejak investor luar negeri mulai membeli taman beberapa tahun lalu.

See also  Hakim akan bertemu untuk pertama kalinya sejak bocornya draf putusan Roe

“Anda menempatkan orang dalam jerat dan jebakan, di mana mereka tidak memiliki kemampuan untuk membela diri,” tambahnya.

Didorong oleh beberapa pengembalian terkuat di real estat, investor telah mengguncang sektor yang dulu sepi yang menjadi rumah bagi lebih dari 22 juta orang Amerika yang sebagian besar berpenghasilan rendah di 43.000 komunitas. Banyak yang secara agresif mempromosikan taman sebagai jaminan pengembalian yang stabil — dengan berulang kali menaikkan sewa.

Ada juga industri yang berkembang, yang menampilkan buku panduan, webinar, dan bahkan universitas rumah bergerak, yang menawarkan kiat untuk menarik investor kecil.

“Anda beralih dari lingkungan di mana Anda memiliki pemilik atau manajer lokal yang mengurus hal-hal yang perlu diperbaiki, ke tempat Anda memiliki orang-orang yang melihat analisis biaya-manfaat untuk cara mendapatkan uang yang diperas terendah,” kata Bellus. . “Anda menggabungkannya dengan gagasan bahwa kita bisa terus menaikkan sewa, dan orang-orang ini tidak bisa pergi.”

George McCarthy, presiden dan CEO Lincoln Institute of Land Policy, sebuah think tank yang berbasis di Cambridge, Massachusetts, mengatakan bahwa taman-taman yang berisi sekitar seperlima dari banyak rumah mobil di seluruh negeri telah dibeli oleh investor institusional selama delapan tahun terakhir.

McCarthy memilih Fannie Mae dan Freddie Mac untuk menjamin pinjaman sebagai bagian dari apa yang disebut raksasa pemberi pinjaman sebagai perluasan perumahan yang terjangkau. Sejak 2014, Lincoln Institute memperkirakan Freddie Mac sendiri menyediakan $9,6 miliar dalam pembiayaan untuk pembelian lebih dari 950 komunitas di 44 negara bagian.

Seorang juru bicara Freddie Mac membalas bahwa mereka telah membeli pinjaman untuk kurang dari 3% komunitas rumah mobil di seluruh negeri, dan sekitar 60% di antaranya adalah pembiayaan kembali.

Segera setelah investor mulai membeli taman pada tahun 2015, keluhan kenaikan sewa dua digit diikuti.

Di Iowa, Matt Chapman, seorang penghuni rumah mobil di sebuah taman yang dibeli oleh Komunitas Havenpark yang berbasis di Utah, mengatakan sewa dan biayanya hampir dua kali lipat sejak 2019. Alex Kornya dari Iowa Legal Aid mengatakan taman lain yang dibeli oleh Komunitas Dampak melihat sewa dan biaya meningkat 87 % antara 2017 dan 2020.

See also  Wanita California mengaku bersalah atas tipuan penculikan 2016

“Banyak orang yang tinggal di taman itu berpenghasilan tetap, cacat, Jaminan Sosial, dan tidak akan mampu mengimbanginya,” kata Kornya, yang bertemu dengan sekitar 300 pemilik rumah mobil yang marah di sebuah gereja besar. “Itu hampir mengarah pada kebangkitan politik.”

Di Minnesota, pembelian taman oleh pembeli luar negara bagian tumbuh dari 46% pada 2015 menjadi 81% pada 2021, dengan kenaikan sewa sebanyak 30%, menurut All Parks Alliance For Change, sebuah asosiasi negara bagian.

Senator AS Jon Tester dari Montana, berbicara pada sidang Senat tahun ini, mengingat penyewa yang mengeluhkan kenaikan sewa berulang kali di pengembangan Havenpark di Great Falls. Seorang penduduk, Cindy Newman, mengatakan kepada The Associated Press sewa bulanannya naik dari $ 117 menjadi hampir $ 400 selama setahun dan delapan bulan – sama dengan peningkatan selama 20 tahun sebelumnya.

Selain kenaikan sewa, penduduk mengeluh dibanjiri biaya untuk segala hal mulai dari hewan peliharaan hingga pemeliharaan dan denda untuk kekacauan dan kecepatan – semua terselip dalam sewa yang dapat mencapai lebih dari 50 halaman.

Josh Weiss, juru bicara Havenpark, mengatakan perusahaan harus membebankan harga pasar yang berlaku saat membeli taman dengan harga pasar yang wajar. Konon, perusahaan telah bergerak sejak 2020 untuk membatasi kenaikan sewa menjadi $50 per bulan.

“Kami memahami kecemasan bahwa setiap kenaikan sewa memiliki penduduk, terutama mereka yang berpenghasilan tetap,” kata Weiss. “Sementara kami mencoba meminimalkan dampaknya, realitas keuangan tidak berubah.”

Industri rumah mobil berpendapat bahwa komunitas adalah pilihan perumahan yang paling terjangkau, mencatat bahwa kenaikan sewa rata-rata di seluruh taman nasional hanya lebih dari 4% pada tahun 2021. Pengeluaran untuk perbaikan sekitar 11%. Diperlukan investasi yang signifikan, kata mereka, untuk melakukan perbaikan di taman yang lebih tua dan menghindari mereka dijual.

“Anda memiliki beberapa orang yang datang ke ruang yang memberi kita semua nama buruk tetapi itu adalah contoh yang terisolasi dan praktik itu tidak umum,” kata Lesli Gooch, kepala eksekutif Institut Perumahan Manufaktur, asosiasi perdagangan industri.

See also  Jumlah pemilih yang menurun di pusat hak suara yang bermasalah di Selma

Kedua belah pihak mengatakan pemerintah dapat berbuat lebih banyak untuk membantu.

Industri menginginkan pembiayaan Administrasi Perumahan Federal tersedia bagi penduduk, banyak dari mereka bergantung pada pinjaman berbunga tinggi untuk membeli rumah dengan biaya rata-rata $81.900. Mereka juga ingin Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan AS mengizinkan voucher perumahan digunakan untuk rumah mobil.

Pendukung untuk penduduk, termasuk MHAction, ingin anggota parlemen membatasi sewa atau meminta alasan untuk kenaikan atau pengusiran – undang-undang negara bagian yang berhasil di Delaware tahun ini tetapi gagal di Iowa, Colorado, dan Montana.

Mereka juga ingin Fannie Mae dan Freddie Mac menetapkan pinjaman yang mereka kembalikan bahwa harga sewa tetap terjangkau. Dan mereka mendukung penduduk yang membeli komunitas mereka, yang dimulai di New Hampshire dan telah mencapai hampir 300 taman di 20 negara bagian.

Seorang juru bicara Freddie Mac mengatakan telah membuat penawaran pinjaman baru yang memberi insentif perlindungan penyewa dan tahun lalu mewajibkannya untuk semua transaksi komunitas rumah mobil di masa depan.

Di Ridgeview, tidak jelas bagaimana pemogokan sewa akan diselesaikan.

Cook, yang mengklaim sebagai operator taman rumah mobil terbesar di New York dan memiliki slogan “Peluang Luar Biasa. Pengembalian Luar Biasa,” menolak berkomentar. Perusahaan menutup dana ekuitas swasta senilai $26 juta pada tahun 2021 yang membeli 12 taman di New York, tetapi tidak jelas apakah salah satunya adalah Ridgeview.

Warga, sementara itu, tentara. Joyce Bayles, seorang warga berusia 85 tahun terpaksa memotong rumputnya sendiri karena kru hanya datang setiap bulan. Gerald Korb, seorang pensiunan berusia 78 tahun, mengatakan dia masih menunggu perusahaan untuk memindahkan tiang listrik dan trafo yang dia khawatirkan bisa roboh ke rumahnya saat badai.

“Saya membeli tempat dan sekarang mereka memaksakan semua ini pada kami,” kata Korb, yang berhenti membayar sewa sebagai protes. “Mereka adalah tuan tanah yang tidak hadir adalah apa adanya.”

___

Cerita ini telah dikoreksi untuk menunjukkan bahwa McCarthy mengacu pada banyak, bukan taman.